Paragraaf Grondbeleid

Algemeen
Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van de programma’s en in de tweede plaats vanwege het financiële belang en risico’s. Deze paragraaf beschrijft de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, de financiële resultaten en risico’s van de grondexploitaties.

Visie op het grondbeleid
Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities voor de langere termijn vastgelegd in structuurvisies voor het hele grondgebied en voor delen daarvan. Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn door de raad vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. In deze nota heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) zal worden toegepast.

Uitvoering actief grondbeleid via gemeentelijke grondexploitaties
Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, maakt de grond bouwrijp, verkoopt bouwrijpe gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan en maakt deze na realisatie van de opstallen (vaak woningbouw) woonrijp. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met een grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).
Alle grondexploitaties worden, overeenkomstig hetgeen in de ‘Nota grondbeleid 2015’ is vastgelegd, jaarlijks geactualiseerd. In het kader van de jaarrekening 2020 zijn de grondexploitaties geactualiseerd naar de stand per 1-1-2021. Een adequate actualisatie van de grondexploitaties is essentieel omdat dit de basis vormt voor de waardering in de jaarrekening. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde per einde boekjaar. Vervolgens wordt de grondexploitatie geactualiseerd aan de hand van de 4 P’s: parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, rente- en disconteringsvoet), programma (aantallen woningen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen), planning (fasering van het programma in de tijd) en prijs (kosten aan bouw- en woonrijp maken en grondopbrengsten van het programma).

Bouwgronden in exploitatie (BIE)
Vanuit het belang van eenduidigheid is in het BBV het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherp gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De kwalificatie BIE heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening.

Boekwaarde en verliesvoorziening (zie tabel 1 en 2)
De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als (uit de actualisatie) blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie bedraagt op de balansdatum per 31-12-2020 € 52.690.000. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen bedraagt € 19.895.000.

Winstneming (poc methode)
In de grondexploitatie moet op basis van het BBV tussentijds winst worden genomen, waarbij de ‘percentage of completion’ (poc) methode wordt toegepast. Deze methode moet worden toegepast indien het resultaat op de grondexploitatie op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat en/of voldoende zeker is, de grond is verkocht (deelperceel) en de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). In de jaarrekening 2020 wordt op basis van de geactualiseerde grondexploitaties geen tussentijdse winst genomen.

Resultaat (zie tabel 2)
Het geprognosticeerde resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde (NCW).
Resultaat op nominale waarde BIE:       -/- € 4.939.000 (nadelig saldo)
Resultaat op eindwaarde BIE:         -/- € 22.084.000 (nadelig saldo)
Resultaat op NCW BIE (per 1-1-2020):       -/- € 19.895.000 (nadelig saldo)

Afsluiting grondexploitaties per 31 december 2020
In 2020 zijn er geen grondexploitaties afgesloten.

Geopende grondexploitaties in 2020
In het boekjaar 2020 zijn er geen grondexploitaties geopend.

Bouwgronden in voorbereiding (MVA, warme gronden)
Voor ontwikkellocatie Steegsche Velden-Noord heeft de raad nog geen grondexploitatie vastgesteld. Op grond van een overgangsregeling in het BBV konden deze voormalige NIEGG-gronden zonder afwaardering worden omgezet naar de materiële vaste activa (MVA) tegen de boekwaarde per 1-1-2016. Deze overgangsregeling heeft een looptijd van 4 jaar. Uiterlijk 31 december 2019 zou dan een toets moeten plaatsvinden op de marktwaarde tegen de geldende bestemming. Dit zou dan leiden tot een afwaardering van de gronden tot de huidige agrarische waarde.

In de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ heeft de commissie BBV de categorie ‘warme grond’ geïntroduceerd. Dit zijn gronden welke zijn verworven met het oog op gebieds-ontwikkeling, maar waarvoor nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld. Voor deze categorie gronden mag – onder voorwaarden – bij de waardering worden uitgegaan van de toekomstige bestemming (woningbouw) in plaats van de huidige bestemming (agrarisch).

Na toetsing aan de cumulatieve voorwaarden concluderen wij dat de gronden voor de ontwikkeling van Steegsche Velden Noord kwalificeren als ‘warme grond’. Dit betekent dat afwaardering van de gronden (zoals eerder verondersteld op basis van bovengenoemde overgangsregeling) niet aan de orde is. De boekwaarde van de gronden per 31-12-2020 bedraagt € 2.181.000. Hiervan wordt € 1.580.000 verantwoord onder MVA (warme gronden) en € 681.000 verantwoord onder IVA (immateriële vaste activa; voorbereidingskosten).

Volgens de huidige projectplanning zal in 2021 een voorstel ter vaststelling van de grondexploitatie aan de raad worden aangeboden.

Risico’s en weerstandsvermogen (BIE en MVA)
Bij grondexploitaties lopen gemeenten diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. In het kader van risicomanagement worden de risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd (impact x kans). Zo ontstaat een beeld van het benodigde weerstandsvermogen ten behoeve van de grondexploitaties. Met het vaststellen van de ‘Nota reserves en voorzieningen 2016’ is de risicoreserve grondexploitaties ingesteld. Deze reserve fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. In het kader van de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2021 (jaarrekening 2020) zijn de risico’s in de grondexploitaties geactualiseerd en worden ingeschat op een bedrag van € 14.154.000 (was € 16.519.000 in de jaarrekening 2019). De hoogte van de risicoreserve bedraagt € 16.590.000 (stand per 31-12-2020). Dit betekent dat vanuit de risicoreserve grondexploitaties een bedrag van € 2.436.000 kan worden teruggestort in de vrije algemene reserve. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere inschatting van de risico’s bij de ontwikkeling van de plannen Aarlesche Erven en Steegsche Velden Noord. Deze mutatie wordt verwerkt in de jaarrekening 2020.

Samenvattende cijfermatige overzichten
De bovengenoemde bedragen over boekwaarden, resultaten en voorzieningen worden in onderstaande overzichten weergegeven.

Tabel 1: overzicht boekwaarde van de diverse onderdelen van grondexploitatie: bruto boekwaarde -/- voorzieningen = netto boekwaarde

Tabel 2: overzicht van de geprognosticeerde resultaten en voorzieningen

Meer informatie in Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021 (MPG 2021)
Meer informatie over de (financiële) stand van zaken met betrekking tot de gemeentelijke grondexploitaties is opgenomen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021 (MPG 2021). Dit document wordt gelijktijdig met de jaarrekening 2020 aan de raad ter vaststelling aangeboden.